6
October
2020
Het belangrijkste criterium voor de keuze van ouders voor een kinderopvanglocatie is nabijheid en gemak. En wat een weelde hebben we in Nederland, met een dicht netwerk van opvang-voorzieningen. Met bijna 9000 locaties dag- en peuteropvang en 7500 bso-locaties op fietsafstand heeft ieder jong gezin kinderopvang binnen handbereik.
Bruto hebben we – afgerond – 16.500 locaties met opvang, maar omdat sommige dagopvang- en bso-locaties in hetzelfde gebouw zitten, hebben we per saldo ongeveer 11.000 verschillende gebouwen met een kinderopvangvoorziening. Volgens een ruwe schatting bezet de totale kinderopvang tussen de 3,5 miljoen en 4,0 miljoen vierkante meters aan binnenruimte. Dat betekent dat met de infrastructuur van de kinderopvang en buitenschoolse opvang een totale investering van tenminste zeven miljard euro is gemoeid. Dat geld is en wordt opgebracht door een enorme variatie aan financiers. Allereerst de kinderopvangaanbieders zelf, die met eigen middelen hebben geïnvesteerd in kinderopvangpanden. Meestal doen ze dat samen met banken die hypothecaire leningen aan ze verstrekken.
Ook woningbouwverenigingen, schoolbesturen en gemeenten hebben kinderopvanglocaties in eigendom en verhuren die aan kinderopvangaanbieders. Verder zijn er particuliere en institutionele beleggers – waaronder pensioenfondsen – die investeren in vastgoed voor kinderopvang. Zo investeert onder andere het pensioenfonds voor het openbaar vervoer met een specifiek kinderdagverblijffonds (KiDaFo) in kinderopvanggebouwen.
Er is dus een grote variëteit aan partijen die als eigenaar of ‘huisbaas’ direct of indirect vele miljarden hebben gestoken in gebouwen voor kinderopvang. Voor die huisbazen en financiers is het relevant te weten welke risico’s ze lopen. Dekken huur, aflossingen en rentebetalingen door aanbieders hun investeringen? Het is immers vaak best lastig om overbodig geworden kinderopvangpanden om te vormen voor ander gebruik.
Na het vertrek van een kinderopvangaanbieder kan vaak niet zomaar een nieuwe huurder gevonden worden, die bereid is zich te binden aan dezelfde huurvoorwaarden en huuropbrengst. En ook de coronacrisis doet een duit in het zakje. Vastgoedspecialisten verwachten dat ook de toename van thuiswerken effect zal hebben op de vraag naar zakelijk vastgoed.
‘Resultaten uit het verleden geven geen garanties voor de toekomst.’
Maar we kunnen wel leren door te kijken naar de kenmerken van gebouwen die de afgelopen zes jaar uit het landelijk register kinderopvang zijn verdwenen. Met een steekproef is onderzocht welke meest voorkomende oorzaken er zijn dat kinderopvangpanden niet meer gebruikt worden. Dat zijn er vier:
• sluiting locatie na faillissement
• sluiting omdat kinderopvangaanbieder op eigen initiatief is gestopt met opvang op die locatie.
• sluiting van peuteropvanglocaties door minder vraag naar peuteropvang en integratie van het aanbod in dagopvang- of bso-locaties.
• nieuwbouw van scholen met een eigen ruimte voor kinderopvangaanbod, waardoor omliggende locaties overbodig en gesloten worden.
De meeste faillissementen in de kinderopvang hebben zich voorgedaan in de periode 2012-2015. Bij vrijwel alle faillissementen is sprake van een doorstart, waarbij het merendeel van de locaties wordt overgenomen door een nieuwe aanbieder. Het is dus de vraag welke kenmerken de locaties hebben waarvoor de curator bij een faillissement geen overnamekandidaat kon vinden.
Uit de steekproef blijkt dat met name de schaalgrootte van locaties een rol speelt. Een gemiddelde dagopvanglocatie (inclusief peuteropvang) heeft 32 kindplaatsen en een gemiddelde bso-locatie heeft er 42 (bron: LRK 2020).
Uit de analyse blijkt ook dat overbodige locaties vaak een capaciteit hebben die ver onder dat gemiddelde ligt. Daaruit kan je concluderen dat investeringen in kleine kinderopvangpanden een relatief hoog risicoprofiel hebben.
Van die kleine locaties wordt ook als eerste de huur opgezegd bij reorganisaties en dat heeft alles te maken met het feit dat kleine locaties nu eenmaal lastiger kosten- dekkend geëxploiteerd kunnen worden. Na de implementatie van de wet IKK is het risicoprofiel van die kleine locaties zelfs nog sterker geworden.
Een andere risicofactor voor huisbazen van de kinderopvang zijn de nieuwbouwplannen voor basisscholen. Als in een nieuwbouwschool ruimte voor opvang wordt gerealiseerd, is die ruimte elders in de omgeving niet meer nodig. In de sterke groeiperiode van de kinderopvang (voor 2012 en na 2015) was dat geen probleem en was iedere extra capaciteitsuitbreiding welkom. Nu de kinderopvangmarkt haar verzadigingspunt nadert, stijgt het risico op leegstand in de directe omgeving als er een school met opvangvoorzieningen – een ikc – wordt geopend.
Voor huisbazen is het dus van belang om de huisvestingsplannen van omliggende scholen goed in de gaten te houden.
Huisbazen en financiers van kinderopvanggebouwen met een hoger risicoprofiel hebben de mogelijkheid om dat risico af te dekken met een hogere marge op de financiering (hogere huur- of rentelasten) of een langere contracttermijn. Daarmee verschuift het risico van leegstand van de huisbaas en financier naar de kinderopvangaanbieder.
Nu de kinderopvangmarkt meer in balans komt (kijk even naar de ontwikkeling van het aantal locaties dagopvang in de tabel) worden huisvestingsrisico’s meer relevant voor kinderopvangaanbieders, financiers en beleidsmakers. Zowel voor huurders als verhuurders is het dus meer dan ooit de moeite waard om bij contractverlengingen die risico’s in kaart te brengen.
Reageren? ed@buitenhek.nl.
Ed schrijft columns voor het vakblad in de kinderopvang; BBMP. Deze column is gepubliceerd in BBMP no.5